Seleccionar página

Fernandez y Luaces - Abogados desde 1961

DEREITO INMOBILIARIO

Se temos que dicir cal foi o groso de asuntos que asumimos en todos estes anos, mesmo desde o momento da fundación do Despacho en 1961 diriamos que é o dereito inmobiliario.
En todo este tempo asesoramos, litigamos e acompañamos ao noso clientes en situacións que comprenden todas as fases posibles do chan. Desde o seu estado natural sen explotar, o seu paso ao uso agrícola, uso industrial coa implantación de parques eólicos, o paso a solares, a posterior construción de edificios de vivendas ou de uso non residencial, as situacións de indivisión e de propiedade horizontal e o cesamento das mesmas.

E dentro da vida dos inmobles asumimos as distintas situacións legais en que pode verse afectado, desde o arrendamento á venda, desde a expropiación á ocupación ilegal, desde as disputas sobre a propiedade do ben ao cesamento de situacións de copropiedade.

FINCAS RÚSTICAS

Fernández e Luaces somos un Despacho de Avogados radicado en Galicia e cunha forte vinculación coa problemática do mundo rural.
A distribución da propiedade rústica galega vén marcada pola existencia do minifundio e, en consecuencia, pola parcelación da propiedade en innumerables leiras. As dificultades da súa explotación e delimitación veu dando lugar a innumerables controversias e litixios. Os procesos de concentración parcelaria impulsados pola Xunta de Galicia tratan de terminar con este problema nalgunhas zonas pero o propietario sempre deberá velar porque se respecten os seus dereitos durante a tramitación do expediente.
Ademais, a emigración veu condicionando moitas veces a xestión e transmisión da propiedade. Moitos foron os galegos emigrados que non retornaron ou ben deixaron tras de si problemas por disposicións testamentarias ou contratos sobre as súas propiedades que é preciso solucionar.
Todo o anterior tradúcese en que a maior parte de leiras situadas fose de contornas urbanas consolidadas non adoitan estar inscritas no Rexistro do a Propiedade ou que a súa titularidade catastral estea desfasada.
Somos un despacho con ampla experiencia en asuntos relacionados con leiras rústicas e a súa problemática, xa sexa por problemas de delimitación de leiras como de propiedade de conséntelas ou a presentación de expedientes de dominio para solucionar rexistrais.
Así mesmo, contamos con experiencia no desenvolvemento de parques eólicos na zona norte de Galicia que vai desde a adquisición de leiras á tramitación de expedientes de expropiación forzosa.
Toda esta práctica acumulada deunos un sólido coñecemento na preparación de escrituras públicas, tramitación de expedientes de dominio ou para afrontar problemas de inmatriculación de leiras no Rexistro da Propiedade.
A experiencia neste campo lévanos a atoparnos con particións hereditarias realizadas por peritos agrícolas que en ocasións vulneran disposicións legais ou non recollen fielmente a totalidade de bens da herdanza. É frecuenta tamén que unha situación de indivisión perpetúese ao longo de varias xeracións, o cal leva ao abandono das leiras e das antigas vivendas rurais.

COMPRAVENDA DE VIVENDAS E OUTROS CONTRATOS INMOBILIARIOS

Compravenda de Vivendas
Estudos estatísticos sinalan que máis do 80% da poboación española ten polo menos unha vivenda en propiedade. A porcentaxe de ingresos destinado ao seu pago oscila entre o 30% e o 50% dos ingresos. Os particulares adquiren as vivendas tanto para ter o seu domicilio habitual ou segunda residencia, como para destinar o seu aforro. Todo iso implica que hoxe en día a compra dunha vivenda continúa sendo un dos retos máis importantes aos que se enfronta o cidadán medio.
O prezo da vivenda, o prazo de entrega, a existencia de cargas ou a súa situación urbanística son algunhas das variables que hai que revisar. O pleno coñecemento da situación real da propiedade que se vende é, ademais, fundamental para poder negociar o prezo.
A fixación de prezo ou as condicións de entrega da vivenda son cuestións que corresponde fixar a comprador e vendedor tras coñecer todas as circunstancias da vivenda. Unha vez alcanzado un acordo chega o momento de plasmalo nun contrato. Resulta imprescindible contar cun correcto asesoramento á hora de dar un paso tan importante que garanta que entre o que as partes acordaron e o que recollen no contrato é exactamente o mesmo.

A compravenda dunha vivenda leva aparellada a asunción dunha serie de custos que incrementan o prezo para pagar. Con todo, son numerosas as situacións onde non se coñece con claridade a quen corresponde pagar segundo que cousas.
A crise inmobiliaria ha posto en evidencia situacións dramáticas que van desde compravendas sobre plano con entrega de cantidades sen garantía ata hipotecas con cláusulas abusivas. A casuística coa que nos atopamos estes anos foi ampla. Con todo, moitos deses problemas poderíanse evitar se se contou coa información adecuada.
Tampouco é frecuente que a parte compradora ou vendedora teñan experiencia nestes trámites, polo que lles resulta sumamente estraño o funcionamento do Rexistro da Propiedade, o outorgamento dunha escritura pública ou a liquidación dos distintos impostos que se deveñan. O mesmo sucede coa formalización do crédito hipotecario.
A pesar de todo o exposto, segue sendo moi frecuente non acudir a asesorarse por alguén experto e externo que revise os contratos que se asinan ou a situación real do inmoble. O erro provén moi posiblemente porque se teña a errónea idea de que é moi elevado o custo para pagar por contar cun avogado experto que asesore desde antes do documento privado de arras ou compravenda ata a firma en notaríaa. Cando o certo é que o gasto por contar cun bo servizo legal non adoita ser maior que o custo dunha taxación.
Isto leva a que os particulares asinen a miúdo contratos privados con cláusulas que non entenden nin se sabe o motivo da súa inclusión. E a firma do contrato privado condicionará a posterior escritura pública.
En Fernández e Luaces contamos con experiencia en asesorar tanto á parte compradora como á vendedora, acompañando aos nosos clientes desde as xestións previas á firma dun contrato de reserva ou arras ata o outorgamento da escritura notarial. Solicitamos a información necesaria para que os nosos clientes poidan tomar a súa decisión con pleno coñecemento.

Permuta de solar por obra futura
Moitas son as ocasións onde un particular o que fai é ceder a súa propiedade a unha empresa promotora a cambio dunha ou varias vivendas asinando para iso un contrato de permuta por obra futura.
Xorde neste tipo de contratos importantes cuestións que deben ser resoltas na propia negociación a fin de coñecer desde un primeiro momento o acordo alcanzado e as súas consecuencias económicas e fiscais.
Ao fío da crise inmobiliaria vivida desde 2007 tivemos que enfrontarnos a situacións onde se asinaron contratos sen prazos concretos de entrega, sen garantía de ningún tipo ou onde non se advertía ao particular da carga fiscal da operación. Na maior parte dos casos os contratos non foran redactados nin sequera por avogados.
A fin de evitar estes problemas e poder fixar as condicións da permuta en plena igual prestamos o noso servizo de asesoramento legal desde as negociacións previas, a posterior firma de escritura pública e a final entrega das vivendas resultantes.

ASESORAMENTO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E PROMOTORAS

O importante peso que tivo en España o sector da construción traduciuse finalmente nunha lexislación específica para dar resposta aos problemas que adoitan presentarse. Foron moitos os cambios operados desde a aparición da xa derrogada Lei 57/1968, do 27 de xullo, sobre percibo de cantidades anticipadas na construción e venda de vivendas, ata a máis moderna Lei de Ordenación da Edificación.
Dentro do sector inmobiliario, da construción e da promoción, asesoramos a pequenas e medianas empresas, así como a Cooperativas e Comunidades de propietarios.
O motivo máis habitual de disputa xudicial é a falta de pagamento de cantidades derivadas de contratos de obra. Son frecuentes as controversias xurdidas de contratos de obra entre distintos axentes intervenientes ou por danos ocorridos durante o proceso construtivo. Aínda que nos últimos tempos houbo un aumento considerable na profesionalización do sector, é frecuente atoparse con contratos de obra con cláusulas idénticas sexa cal for o traballo e as condicións para realizar. Así mesmo, é igualmente frecuente plasmar o acordo cun simple orzamento o cal deixa no aire multitude de cuestións que logo son fontes de conflitos como os prazos de entrega, calidade de materiais, obras realizadas fóra de orzamento, etc.
Ligada á compravenda de bens inmobles xorde a problemática por reclamacións contra empresas promotoras derivadas de defectos construtivos formulada polo comprador ou por unha comunidade de propietarios. Unha vez atendidos os defectos á súa vez pode o promotor reclamar ao axente responsable do dano a través dos mecanismos que a Lei de Ordenación da Edificación bríndalle.
Así mesmo, a compravenda de bens inmobles depara numerosos litixios por incumprimento de prazos ou calidades pactadas. O mesmo sucede respecto a a adquisición do chan mediante compravenda ou permuta.
A sinistralidade laboral ha dado lugar a unha litigiosidad que require coñecementos específicos do sector tanto para asumir o seu defensa en vía penal como laboral.
Todas estas situacións, e outras diversas que se expoñen a diario, esixen contar cun apoio legal especializado.
Non contar co asesoramento legal adecuado comporta en moitas ocasiones custos innecesarios para a partes implicadas e procedementos xudiciais que podían evitarse.
Palabras desconocidas

Expropiación Forzosa

A expropiación forzosa é unha das ferramentas máis utilizadas pola Administración para conseguir os bens que necesita para o cumprimento dos seus fins.

Aínda que a expropiación pode ter como obxecto “a propiedade privada” e os “dereitos ou intereses patrimoniais lexítimos”, o certo é que o caso máis habitual é que afecten os bens inmobles.

Dentro do ámbito das expropiacións forzosas de inmobles é onde desenvolvemos o noso labor tanto desde o punto de vista de entidade beneficiaria da expropiación en parques eólicos como do propietario afectado.

O noso labor abarca tanto o asesoramento no procedemento administrativo (trámite de información pública, acta previa de ocupación e fixación de justiprecio) como na reclamación ante o Xurado de Expropiación ou a vía xudicial.

Novidades en …