La declaración del estado de alarma decretado como consecuencia del Covid-19 ha introducido dudas en la situación de los arrendamientos de locales, establecimientos comerciales, oficinas y aquellos que Ley de Arrendamientos Urbanos incluye como de «uso distinto de vivienda». Por lo tanto, de lo que hablaremos a continuación no es aplicable a arrendamientos de vivienda.
El problema surge cuando muchos locales y establecimientos comerciales han tenido que cerrar al público desde el inicio de la crisis sanitaria. Surge la pregunta de si la pérdida absoluta de ingresos que ello conlleva puede ocasionar la suspensión del contrato, el cese de la obligación del pago de la renta o, incluso, la resolución del contrato.
Son muchos los que en estos días sugieren a los arrendatarios de estos establecimientos que se comunique al propietario la supuesta concurrencia de fuerza mayor, o bien la aplicación de la regla «rebus sic stantibus». Y estas recomendaciones se realizan sin tener en cuenta cuál es la situación del contrato.
La diferencia principal entre la fuerza mayor y la cláusula «rebus sic stantibus» es que la fuerza mayor imposibilita de manera absoluta el cumplimiento y ejecución de las obligaciones contractuales, mientras que la regla «rebus sic stantibus» permite la alteración y modificación del contenido para adecuarlo a las nuevas circunstancias.
Los supuestos de fuerza mayor regulados en los artículos 1.182 a 1184 y 1.105 del Código Civil se remiten a obligaciones de dar o de hacer, por lo que dichos preceptos no serían de aplicación a los arrendamientos que hemos detallado.
En segundo lugar, y en lo relativo a la aplicación de la regla «rebus sic stantibus» hay que partir de la base que es de creación jurisprudencial (es decir, creada por nuestros Tribunales a partir de diferentes sentencias). En nuestro país la doctrina de la cláusula «rebus sic stantibus» fue acogida por el Tribunal Supremo después de la Guerra Civil para dar respuesta a situaciones en las que la contienda había hecho muy oneroso el cumplimiento del contrato para una de las partes. Este origen ha lastrado, hasta cierto punto, la evolución de la doctrina, al entender su aplicabilidad únicamente cuando la circunstancia sobrevenida ha sido realmente extraordinaria. La doctrina actual ha flexibilizado la aplicación de dicha fórmula, sobre todo a partir de la crisis económica del 2008, señalando como requisitos:
- Tiene que haber una alteración extraordinaria entre las circunstancias actuales (que es cuando hay que cumplir el contrato) y las existentes cuando se firmó el contrato de arrendamiento.
- Estas circunstancias además de ser sobrevenidas, deben ser impredecibles.
- Como resultado debe existir una obligación/contraprestación excesivamente onerosa para una de las partes o que supone la frustración del fin del contrato.
- No puede haber otra forma para remediar y salvar el perjuicio.
Si bien parece un remedio a la situación generada en locales y establecimientos comerciales, hay que incidir que su aplicación no es automática ni unilateral. Esta situación anuncia que en los próximos meses los Juzgados se verán inundados con demandas por este motivo. Además, no debe pasarse por alto que un mal asesoramiento puede enturbiar la relación entre arrendador y arrendatario.
La aplicación de la «rebus sic stantibus» permite que el arrendador y el arrendatario puedan variar lo inicialmente pactado en el contrato, realizar las modificaciones oportunas con el fin de restablecer el equilibrio de las prestaciones o incluso resolver el contrato.
Por todo ello, y para evitar futuros procesos judiciales, resulta imprescindible conocer si es aplicable o no al casa concreto y, de ser así, llegar a un acuerdo de forma temporal, redactando correctamente un documento que evite situaciones perjudiciales para cualquiera de las partes una vez superada la actual crisis. Para ello es imprescindible contar con abogados especialistas en arrendamientos para resolver eficazmente la situación.