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Fernandez y Luaces - Abogados desde 1961

DERECHO INMOBILIARIO

Si tenemos que decir cuál ha sido el grueso de asuntos que hemos asumido en todos estos años, incluso desde el momento mismo de la fundación del Despacho en 1961 diríamos que es el derecho inmobiliario.
En todo este tiempo hemos asesorado, litigado y acompañado a nuestro clientes en situaciones que comprenden todas las fases posibles del suelo. Desde su estado natural sin explotar, su paso al uso agrícola, uso industrial con la implantación de parques eólicos, el paso a solares, la posterior construcción de edificios de viviendas o de uso no residencial, las situaciones de indivisión y de propiedad horizontal y el cese de las mismas.

Y dentro de la vida de los inmuebles asumimos las distintas situaciones legales en que puede verse afectado, desde el arrendamiento a la venta, desde la expropiación a la ocupación ilegal, desde las disputas sobre la propiedad del bien al cese de situaciones de copropiedad.

FINCAS RÚSTICAS

Fernández y Luaces somos un Despacho de Abogados radicado en Galicia y con una fuerte vinculación con la problemática del mundo rural.
La distribución de la propiedad rústica gallega viene marcada por la existencia del minifundio y, en consecuencia, por la parcelación de la propiedad en innumerables fincas. Las dificultades de su explotación y delimitación ha venido dando lugar a innumerables controversias y litigios. Los procesos de concentración parcelaria impulsados por la Xunta de Galicia tratan de terminar con este problema en algunas zonas pero el propietario siempre deberá velar porque se respeten sus derechos durante la tramitación del expediente.
Además, la emigración ha venido condicionando muchas veces la gestión y transmisión de la propiedad. Muchos han sido los gallegos emigrados que no han retornado o bien han dejado tras de sí problemas por disposiciones testamentarias o contratos sobre sus propiedades que es preciso solucionar.
Todo lo anterior se traduce en que la mayor parte de fincas ubicadas fuera de entornos urbanos consolidados no suelen estar inscritas en el Registro del a Propiedad o que su titularidad catastral esté desfasada.
Somos un despacho con amplia experiencia en asuntos relacionados con fincas rústicas y su problemática, ya sea por problemas de delimitación de fincas como de propiedad de las mimas o la presentación de expedientes de dominio para solucionar registrales.
Asimismo, contamos con experiencia en el desarrollo de parques eólicos en la zona norte de Galicia que va desde la adquisición de fincas a la tramitación de expedientes de expropiación forzosa.
Toda esta práctica acumulada nos ha dado un sólido conocimiento en la preparación de escrituras públicas, tramitación de expedientes de dominio o para afrontar problemas de inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad.
La experiencia en este campo nos lleva a encontrarnos con particiones hereditarias realizadas por peritos agrícolas que en ocasiones vulneran disposiciones legales o no recogen fielmente la totalidad de bienes de la herencia. Es frecuenta también que una situación de indivisión se perpetúe a lo largo de varias generaciones, lo cual lleva al abandono de las fincas y de las antiguas viviendas rurales.

COMPRAVENTA DE VIVIENDAS Y OTROS CONTRATOS INMOBILIARIOS

Compraventa de Viviendas
Estudios estadísticos señalan que más del 80% de la población española tiene al menos una vivienda en propiedad. El porcentaje de ingresos destinado a su pago oscila entre el 30% y el 50% de los ingresos. Los particulares adquieren las viviendas tanto para tener su domicilio habitual o segunda residencia, como para destinar su ahorro. Todo ello implica que hoy en día la compra de una vivienda continúa siendo uno de los retos más importantes a los que se enfrenta el ciudadano medio.
El precio de la vivienda, el plazo de entrega, la existencia de cargas o su situación urbanística son algunas de las variables que hay que revisar. El pleno conocimiento de la situación real de la propiedad que se vende es, además, fundamental para poder negociar el precio.
La fijación de precio o las condiciones de entrega de la vivienda son cuestiones que corresponde fijar a comprador y vendedor tras conocer todas las circunstancias de la vivienda. Una vez alcanzado un acuerdo llega el momento de plasmarlo en un contrato. Resulta imprescindible contar con un correcto asesoramiento a la hora de dar un paso tan importante que garantice que entre lo que las partes acordaron y lo que recogen en el contrato es exactamente lo mismo.

La compraventa de una vivienda lleva aparejada la asunción de una serie de costes que incrementan el precio a pagar. Sin embargo, son numerosas las situaciones en donde no se conoce con claridad a quién corresponde pagar según qué cosas.
La crisis inmobiliaria ha puesto en evidencia situaciones dramáticas que van desde compraventas sobre plano con entrega de cantidades sin garantía hasta hipotecas con cláusulas abusivas. La casuística con la que nos hemos encontrado estos años ha sido amplia. Sin embargo, muchos de esos problemas se podrían haber evitado si se hubiese contado con la información adecuada.
Tampoco es frecuente que la parte compradora o vendedora tengan experiencia en estos trámites, por lo que les resulta sumamente extraño el funcionamiento del Registro de la Propiedad, el otorgamiento de una escritura pública o la liquidación de los distintos impuestos que se devengan. Lo mismo sucede con la formalización del crédito hipotecario.
A pesar de todo lo expuesto, sigue siendo muy frecuente no acudir a asesorarse por alguien experto y externo que revise los contratos que se firman o la situación real del inmueble. El error proviene muy posiblemente porque se tenga la errónea idea de que es muy elevado el coste a pagar por contar con un abogado experto que asesore desde antes del documento privado de arras o compraventa hasta la firma en la notaría. Cuando lo cierto es que el gasto por contar con un buen servicio legal no suele ser mayor que el coste de una tasación.
Esto lleva a que los particulares firmen a menudo contratos privados con cláusulas que no entienden ni se sabe el motivo de su inclusión. Y la firma del contrato privado condicionará la posterior escritura pública.
En Fernández y Luaces contamos con experiencia en asesorar tanto a la parte compradora como a la vendedora, acompañando a nuestros clientes desde las gestiones previas a la firma de un contrato de reserva o arras hasta el otorgamiento de la escritura notarial. Recabamos la información necesaria para que nuestros clientes puedan tomar su decisión con pleno conocimiento.

Permuta de solar por obra futura
Muchas son las ocasiones donde un particular lo que hace es ceder su propiedad a una empresa promotora a cambio de una o varias viviendas firmando para ello un contrato de permuta por obra futura.
Surge en este tipo de contratos importantes cuestiones que deben ser resueltas en la propia negociación a fin de conocer desde un primer momento el acuerdo alcanzado y sus consecuencias económicas y fiscales.
Al hilo de la crisis inmobiliaria vivida desde 2007 hemos tenido que enfrentarnos a situaciones donde se habían firmado contratos sin plazos concretos de entrega, sin garantía de ningún tipo o donde no se advertía al particular de la carga fiscal de la operación. En la mayor parte de los casos los contratos no habían sido redactados ni siquiera por abogados.
A fin de evitar estos problemas y poder fijar las condiciones de la permuta en plena igual prestamos nuestro servicio de asesoramiento legal desde las negociaciones previas, la posterior firma de escritura pública y la final entrega de las viviendas resultantes.

ASESORAMIENTO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS Y PROMOTORAS

El importante peso que ha tenido en España el sector de la construcción se ha traducido finalmente en una legislación específica para dar respuesta a los problemas que suelen presentarse. Han sido muchos los cambios operados desde la aparición de la ya derogada Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, hasta la más moderna Ley de Ordenación de la Edificación.
Dentro del sector inmobiliario, de la construcción y de la promoción, asesoramos a pequeñas y medianas empresas, así como a Cooperativas y Comunidades de propietarios.
El motivo más habitual de disputa judicial es el impago de cantidades derivadas de contratos de obra. Son frecuentes las controversias surgidas de contratos de obra entre distintos agentes intervinientes o por daños ocurridos durante el proceso constructivo. Si bien en los últimos tiempos ha habido un aumento considerable en la profesionalización del sector, es frecuente encontrarse con contratos de obra con cláusulas idénticas sea cual sea el trabajo y las condiciones a realizar. Asimismo, es igualmente frecuente plasmar el acuerdo con un simple presupuesto lo cual deja en el aire multitud de cuestiones que luego son fuentes de conflictos como los plazos de entrega, calidad de materiales, obras realizadas fuera de presupuesto, etc.
Ligada a la compraventa de bienes inmuebles surge la problemática por reclamaciones contra empresas promotoras derivadas de defectos constructivos formulada por el comprador o por una comunidad de propietarios. Una vez atendidos los defectos a su vez puede el promotor reclamar al agente responsable del daño a través de los mecanismos que la Ley de Ordenación de la Edificación le brinda.
Asimismo, la compraventa de bienes inmuebles depara numerosos litigios por incumplimiento de plazos o calidades pactadas. Lo mismo sucede respecto a la adquisición del suelo mediante compraventa o permuta.
La siniestralidad laboral ha dado lugar a una litigiosidad que requiere conocimientos específicos del sector tanto para asumir su defensa en vía penal como laboral.
Todas estas situaciones, y otras diversas que se plantean a diario, exigen contar con un apoyo legal especializado.
No contar con el asesoramiento legal adecuado conlleva en muchas ocasiones costes innecesarios para la partes implicadas y procedimientos judiciales que podían haberse evitado.

Expropiación Forzosa

La expropiación forzosa es una de las herramientas más utilizadas por la Administración para conseguir los bienes que necesita para el cumplimiento de sus fines.

Aunque la expropiación puede tener como objeto “la propiedad privada” y los “derechos o intereses patrimoniales legítimos”, lo cierto es que el caso más habitual es que afecten a los bienes inmuebles.

Dentro del ámbito de las expropiaciones forzosas de inmuebles es donde hemos desarrollado nuestra labor tanto desde el punto de vista de entidad beneficiaria de la expropiación en parques eólicos como del propietario afectado.

Nuestra labor abarca tanto el asesoramiento en el procedimiento administrativo (trámite de información pública, acta previa de ocupación y fijación de justiprecio) como en la reclamación ante el Jurado de Expropiación o la vía judicial.

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