En la compraventa de inmuebles es frecuente encargar a una agencia inmobiliaria las gestiones necesarias para conseguir un futuro comprador. Con este el vendedor y la agencia deberían firmar un contrato de intermediación inmobiliaria.
Es habitual que el contrato incluya una cláusula de pacto de exclusividad, por la cual la agencia inmobiliaria se asegura que será la única que pueda llevar a cabo la venta, sin que el propietario pueda encomendar ese cometido a un tercero.
Nos preguntamos hoy un supuesto relativamente frecuente. Si un propietario pone en venta su vivienda y contrata los servicios de una inmobiliaria firmando un contrato con exclusividad ¿qué sucede si finalmente la compra la gestiona y realiza el vendedor? ¿tiene derecho a cobrar la inmobiliaria aun cuando haya sido el propietario de la vivienda quien ha realizado la venta por su cuenta?
En este caso hay que decir que para que la agencia tenga derecho a percibir honorarios por su actuación debe haberlo recogido expresamente en el contrato. Es decir, no bastará una mera alusión a un pacto de exclusividad de la venta sino que deberá contemplar expresamente que no afectará a su derecho que el propietario formalice la venta de forma unilateral.
Si no existe dicha mención expresa, nuestros Tribunales han venido entendiendo que la clausula de exclusividad, como limitadora de las facultades propias del propietario, implica que la prohibición alcanza únicamente a terceros ajenos al contrato y no al propietario. En este caso el vendedor podría por sí mismo proceder a la venta de su inmueble, sin que por ello la agencia tuviera derecho a indemnización alguna o al cobro de sus honorarios, siempre y cuando, como es lógico, el contrato de compraventa no se perfeccione gracias a sus gestiones o se realice a sus espaldas con la intención de no abonar la comisión.
La cuestión en todo caso debe ser atendida por un abogado especialista en Derecho Inmobiliario en la medida en que pueden existir otros condicionantes en el contrato firmado. Así, podríamos estar ante una condición general de la contratación no pactada expresamente por lo que sería imprescindible analizar cómo se ha incorporado el pacto de exclusividad al contrato.
