Uno de los problemas más frecuentes ante el que se encuentra una comunidad de propietarios es el impago por parte de algún propietario de los gastos de comunidad. Muchas comunidades no cuentan con administrador de fincas o bien se van dilatando las reclamaciones año tras año. En estos casos es frecuente que nos consulten qué plazo tiene una comunidad para reclamar las cuotas impagadas. Una vez pasado el plazo entraría en juego la prescripción y por tanto no cabría reclamar las cantidades.
Durante años existió una discusión doctrinal y jurisprudencial relativa a si a las cuotas comunitarias les era de aplicación el artículo 1966.3º del Código Civil, que disponía que prescriben por el transcurso de 5 años las acciones para exigir el cumplimiento de pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves, o en cambio le era de aplicación el plazo de 15 años del artículo 1964 del mismo código para las acciones que no tienen fijado término especial
En este sentido la Audiencia Provincial de La Coruña se ha pronunciado reiteradamente por entender que resultaba aplicable el plazo de 15 años, siguiendo de este modo la jurisprudencia mayoritaria.
Esta discusión ha quedado resuelta con la modificación del artículo 1964 del Código Civil a través de la Ley 42/2015 de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Con dicha reforma se redujo de 15 a 5 años el plazo general establecido para las acciones personales. De modo que a partir de la entrada en vigor de esta Ley se dispone de un plazo de 5 años desde el momento de la emisión de los recibos, ordinarios y extraordinarios, con independencia de cuándo se aprueba el presupuesto o la liquidación de la deuda.
Ahora bien ¿qué es lo que pasa con las cuotas impagadas de fecha anterior a la reforma? En este caso debemos de acudir a la disposición Transitoria Quinta de la Ley antes referenciada, la cual establece expresamente que el tiempo de prescripción de las acciones personales, que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el art. 1.939 del Código Civil. Este precepto, a su vez, dispone que «la prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá esta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo».
De esta forma, habrá ciertas deudas a las que les seguirá siendo de aplicación el plazo anterior de 15 años previsto en el art. 1.964 CC, otras a las que le será de Aplicación de la regla transitoria de la Ley 42/2015, de 5 de octubre y deudas que les serán de aplicación el plazo actual de 5 años previsto en el art. 1.964 CC.
No obstante, la complejidad de la cuestión hace que sea necesario analizar el caso concreto de cada comunidad afectada. Fernández y Luaces Abogados colaboramos tanto con administradores de fincas como con comunidades de propietarios en la resolución de éste y otros problemas.
